为什么有钱也要贷款买房（买房能贷款不全款？有钱绝不提前还贷？）

中国楼市“怪象”层出不穷，比如房价越涨买房的人越多，房价越跌反而没人买房；购房者买不起房，持房者卖不出去，但房价却死扛着不下跌。这种种现象都无法用市场规律来解释。在关于房地产信贷方面，也存在很多让人“大跌眼镜”的言论，诸如有钱也要贷款买房、能贷30年不贷20年、能等额本息不等额本金、有钱也绝对不要提前还贷，这些说法到底是为了营造“反差感”博人眼球的谣言？还是确实有科学依据的？我们逐一来分析：

第一，有钱也要贷款买房？

过去金融学专家和房产大V都呼吁，即使有钱也一定要贷款买房，在房地产行业发展的黄金时代，这套理论是适用的！当时我国房价涨势迅猛，也带动了这一轮经济腾飞，只要你敢于增加负债去囤房，或者利用流动资金去投资实体经济，房价涨幅和投资收入都能跑赢房贷利息，最后甚至能够赚的盆满钵满，因此，社会上流传出了有钱也要贷款买房的论调。

但目前，楼市发展的基本面已经变了，在房住不炒的楼市调控基调下，房价长期横盘或者阴跌成为趋势，根据中指研究院发布的数据，2021年百城新建住宅价格累计上涨2.44%，涨幅较上年收窄1.02个百分点，累计涨幅处近六年低点。对比贝壳研究院公布的数据，2月被监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.75%。当前房价涨幅根本无法覆盖房贷利息成本。如果现在有能力一次性付清，但还坚持贷款买房的非专业理财人士，无疑是在给银行白送钱。

第二，能贷30年不贷20年？

房贷是普通人能接触到的额度最大、利率最低、还款时间最长的一项贷款，因此，金融学专家认为，房贷是金融机构给普通人的福利，建议房奴能贷30年不贷20年。

延长还款期限确实有诸多好处，首先，可以减轻每月的还款压力，否则每月还贷压力过大，万一房奴因客观原因失业或者收入下滑，很容易出现弃房断供现象，也会对自己个人信用产生不良影响；其次，每月还款额度减少，手里的流动资金增多，这些闲钱既可以用来投资理财，也可以用来消费提升家庭生活质量，不会对日常生活造成过多的负面影响；最后，还贷的压力随着经济发展和收入增长而被逐年稀释，比如，10年前2000元的房贷是巨款，但是现在已经不是什么压力，未来20年，还贷压力还会继续减轻，由此可见，增加还款时间确实有好处。

但因此就得出房贷“能贷30年不贷20年”的结论，难免有些以偏概全，同样贷款100万，采用等额本息的还款方式，以2月份首套房贷利率5.47%计算，如果分30年还完，总利息103.7万元，每月还款本息5659.08元；如果分20年还完，总利息64.7万元，每月还款本息6861.94元。对比计算结果，如果分20年还完，虽然每月还款压力较大，但是累计可以省下40万左右的利息。因此，如果你有足够的还款能力，分20年还完更加划算。

第三，能等额本息不等额本金？

还款方式主要有两种，一种是等额本金，一种是等额本息！等额本息还款总利息高，每月还款金额相同，前期还得利息多，本金少；等额本金还款总利息少，前期还款压力大，每月还款金额递减。一般来说，银行工作人员更加推荐等额本息的还款方式，那么到底哪种方式更加划算呢？我们还是举例来对比计算，贷款100万，房贷利率5.47%，分30年还完：

如果采用等额本息的还款方式，总利息103.7万元，每月还款本息5659.08元，其中首期偿还本金1100.74元，利息4558.33元，一直还到第10年的末期，月还款中本金仅有1891.18元，剩余本金还有82.5万元，所以，很多人发现自己辛苦还贷10年后，共计还给银行近68万，但其中本金只有17.5万元，剩余部分都是利息。

如果采用等额本金的还款方式，总利息82.3万元，首期偿还本息7336.11元，其中利息4558.33，本金2777.78元，随着本金逐月减少，利息也会逐月递减，一直还到第10年末期，月还款金额为5829.33元，其中利息为3051.55元，本金为2777.78元，剩余本金为66.7万元。也就是说，10年本金一共还进去33.3万元。

对比计算结果，等额本金不仅还款利息少，而且更适合提前还款，但是对借款人的收入要求较高，如果你有足够的还款能力，一定要首选等额本金的还款方式。

第四，有钱也绝对不要提前还贷？

很多房产专家建议，即使有钱也不要提前还款，理由无非是这两点，一方面，房贷利率是所有贷款中最低的，不用等于浪费，如果手里有闲钱，可以拿去做其他投资，只要收益能跑赢房贷利息，就能赚取其中的利息差；另一方面，通货膨胀、物价上涨会导致货币贬值，但是还款金额不会有太大调整，未来二三十年的还款压力会越来越小，但这些说法都是经不起推敲的。

如今新冠疫情还在小范围爆发，我国经济增长面临巨大压力，企业经营者和打工族随时面临亏本和收入下滑的风险，当前投资任何项目都有风险，想要收益高于房贷利率更是难如登天；我也不否认，20几年后，还贷压力将逐渐减轻，但是专家们可能忽略了，房贷是按月还款的，时间不会直接跨越到20年之后，这期间的还款压力，足以让购房者无法喘息。所以，任何时候，只有手里有闲钱，就可以提前还一部分贷款，既能节省总利息支出，还能减轻每月的还款压力。

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发布日期：2025-03-21 07:06:09

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